Быстрый Поиск

Купить Арендовать
Тип Недвижимости
Город
Prices €
Реф. Номер

Рассылка Новостей

Email
russia@casa-property.com

Tel: (+34) 63435 1111
Fax: (+34) 97171 9083

Вторичная недвижимость

Вне зависимости от того хорошо покупатель разбирается в процессе или нет, ничто не заменит квалифицированную профессиональную помощь, так как основная работа делается юристом, и каждый отдельный случай нужно оценить по своему.

жилье на Майоркежилье на МайоркеВ этой теме, мы будем расматривать покупку вторичной недвижимости на Майорке, Испания, в отдельности от покупки на стадии строительства или уже завершенной недвижимости.

Покупка вторичной недвижимости на Майорке

Общие описания процеса

Процес покупки недвижимости в Испании в целом, и на Майорке в основном предпологает поиск подходящей недвижимости на Майорке, потом согласование окончательной цены, конечно процес переговоров по цене может быть затянут, нстоимость недвижимости это немаловажный аспект и торопиться не стоит. После согласования окончательной стоимости, покупатель через своего юриста, проводит аудит недвижимости. Если все в порядке, то можно подписывать предварительный частный контракт с продавцом, и внести задаток. Подписав этот контракт, покупатель и продавец недвижимости обязуются провести сделку до конца. Покупатель имеет определенный срок для подготовки средств, НИЕ итд. Важно оговорить этот термин не менее одного месяца, дабы иметь время подготовиться, особенно если покупка через ипотеку. В оговоренное время, покупатель и продавец недвижимости, подписывают купчу у нотариуса и покупатель становится владельцем недвижимости на Майорке. Финальная стадия процеса - вписание имени покупателя в Регистр Собственности Испании, оплата налогов и поменять имя собственника контрактов с коммунальными службами.

В реальности, некоторые стадии можно совмещать и не терять время. Особенно при получении номера иностранца.

Подготовка к предложению

Если поиски привели к нужному объекту недвижимости на Майорке, то следующий этап это переговоры по цене, то есть предложение по недвижимости. На Майорке, все продавцы склонны к торгу, но на сколько, никто не скажет. Продавец будет ждать Оферту от покупателя.

Приступая к переговорам, покупатель должен иметь четкий план и включить некоторые важные моменты.

Покупатель должен знать какая цена-максимум он способен оплатить. Отходя от этого, нужно сделать предложение ниже этой цены, ведь продавец прийдет с встречным предложением, который будет выше вышей оферты. Если продавец майоркинец, то процес может быть более истощенным, майоркинцы прославлены своей скупостью и упертостью при переговорах. Но имея цель, всегда можно найти компромис с любым продавцом. Зная конъюктуру рынка, состояние сомой недвижимости, и хорошо знать местность, даст покупателю преимущества при торге.

Другой момент- дукларируемая сумма. Иногда, или даже чаще, стоимость недвижимости на Майорке уменьшается в официальных документах. Так называемая часть negro. Что дает это покупателю? Те 10% от других затрат, уменьшаются пропорционально уменьшению базовой официальной стоимости. Что дает продавцу? Уменьшение выплат налог. Но здесь нужно быть очень осторожным, покупая сейчас "подешевле", вы через некоторое время захотите продать недвижимость, но вот другой покупатель не захочет показать другую сумму чем ту о которой договорились. Тогда вам как продавцу прийдетеся оплатить налог от стоимости покупки недвижимости и стоимости продажи ( налог Плусвалия), но так как вы купили по " неофициально заниженной "цене, это выйдет вам боком. И не забываем, что при уменьшении сумму, эту разницы Вам надо оплатить налом, нигде не фигурируемо. Если есть ипотека, то это опять проблематично. Банк руководствуется окончательной суммой в купче. Так что если и соглашаетесь на это, то не более чем 10% и не забудьте, это больше как уступок продавцу!

Проверка бюджета на покупку недвижимости

Очень важно правильно расчитать затраты на покупку недвижимости на Майорке. Прежде чем сделать предложение по цене, имейте ввиду другие затраты которые связаны с покупкой недвижимости. Как затраты могут быть? Оплата юристу, оплата нотариусу, оплата налогов, итд. Все эти затраты в среднем составляют примерно 10% от стоимости недвижимости. То есть, вы как покупатель недвижимости на Майорке, должны быть готовым оплатить эти затраты.

Ипотека на Майорке

Если у Вас не вся сумма гтова, то можно воспользоваться ипотекой. Раньше банки давали иностранцам, до 80% от оценочной стоимости недвижимости. Сейчас, лучше ориентироваться на 60%. Потребуется провести оценку недвижимости прежде, чем узнаете, сколько банк сможет одолжить.

Юрист при проверке

Как мы уже писали выше, для проверки и подготовки к сделке, покупателю лучше нанять независомого юритса. Нанять юриста нужно тогда когда покупатель уверен какую недвижимость на Майорке хочет купить.

Способ оплаты депозита

В случае подписания частного контракта, в котором описывается размер депозита, нужно также обговорить и способ оплаты этого депозита.

Например: оплата напрямую продавцу, оплата через агентства недвижимости или оплата через юриста продавца или покупателя.

Оплата напрямую продавцу, конечно, прекрасно его устраивает, но если продавец решит расторгнуть сделку, то для покупателя будет гораздо труднее вернуть свои деньги обратно. Лучше всего застраховаться и оплатить депозит через третье лицо, например, юристу или как часто бывает на практике: агенту, который специально для этого открывает счет в банке. Вариант оплаты юристу, будет самым надежным для покупателя, но и там нужно удостовериться, что оплата будет производится на условно депонированый счет. 

Оплата ежегодного налога IBI

Следущий пункт -Оплата местного налога на недвижимое имущество (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - или IBI) за тот год, в котором заключена сделка. Сумма может быть всего в нскольких сот евро, но нужно уточнить кто и как оплачивает этот налог. Нужно оговорить что покупатель и продавец недвижимости на Майорке оплачивали пропорционально периоду собственности недвижимости в данный год. Скажем если купили недвижимость в конце июня, то каждый платит половину.

Кто платит налог Plusvalia

Муниципальный налог на увеличение стоимости земли, на которой находится недвижимость или Plusvalia на испанском.

По закону, налог оплачивает продавец недвижимости, но иногда оговаривается отдельно что покупатель оплатит этот налог. Покупатель может считать, что продавец собирается его оплатить, если не оговорено иное, и убедиться в том, чтобы юрист подтвердил, что в контракте все описано правильно и продавец оплатит этот налог. Если же продавец является нерезидент Испании, юрист должен дать этому моменты больше времени. В случае например продавец- нерезидент и покидает Испанию, так и не оплатив Plusvalia,  заплатить этот налог  придется именно покупателю. Как решается вопрос?взять на себя оплату Plusvalia, а его размер вычесть из остаточной стоимости при подписании купли-продажи. Юрист может подсчитать размер налога или узнать можно в мэрии, конечно до сделки.

Дополнения или что включено помимо самой недвижимости

Здесь входит внутренние или внешние предметы которые нужно включить в цену. В случай если было оговорено что продавец оставляет например мебель или другие предметы, то это должно быть согласовано и обязательно отражено в описи, которая является неотъемлемой частью контракта.

Доступ в недвижимость до окончательного соглашения

Нередко попка недвижимости делается с  целью переоборудования, капитального ремонта, итд. и покупатель должен прежде чем купить, сделать оценку всего этого. И преждечем продолжать дальше процесс покупки,  надо обсудить вопрос доступа в недвижимость для архитектора или строителя. То же самое и в случае, например если требуется взять ипотеку и для этого нужна оценка недвижимости. Оценить недвижимость для банка, будет оценщик ( Тасадор) который на месте должен осмотреть все.